Nye tal bekræfter: Herlev er stadig de almene boligers højborg på trods af privat byggeiver

Størstedelen af Herlevs almennyttige boliger er bygget i 1950'erne og 1970'erne, hvor Herlev trods sin størrelse som Danmarks tredje mindste kommune markerede sig som en af landets fremmeste velfærdskommuner med mest almennyttigt boligbyggeri ifølge Herlev Kommunes Lokalarkiv. I dag mange år efter er det især private udviklingsselskaber, der bygger - både i Herlev og i nabokommunerne. Men i et samarbejde med Gravercentret er Herlev Bladet kommet i besiddelse af nye tal, som viser, at det kræver mange flere mursten, hvis de private skal nå op på siden af Herlevs almene boliger. Herlev er nemlig stadig de almene boligers højborg. Og hvorfor er det så vigtigt?

Hvis vi skal have en by, hvor folk med almindelige lønindkomster har råd til at bo, så har vi brug for en stærk almen sektor

»Hvis vi skal have en by, hvor folk med almindelige lønindkomster har råd til at bo, så har vi brug for en stærk almen sektor. Derudover er samarbejdet mellem kommunen og de almene boligorganisationer stærkt. Vi får en masse fællesskabsmuligheder med dem. De tager et stort socialt ansvar, og så har vi også en historisk aftale om kommunal boliganvisning, så vi kan hjælpe de herlevborgere, der er kommet i en skidt situation, med at få en bolig,« siger Herlevs borgmester, Marco Damgaard (S), som altså ser positivt på de nye tal, der viser, at størstedelen af boligmassen i Herlev stadig er almen.

Boligorganisationer ejer mest

Herlev Bladet har via Gravercentret fået unik adgang til en helt ny database, som har kortlagt og ranglistet de største ejendomsbesiddere målt på areal og offentlig ejendomsværdi i hele Danmark. De er opdelt i private ejere, selskaber og det offentlige, og kigger man på selskaberne har Herlev hele fem almene i top 10 og på de fire første pladser. Øverst er det Boligforeningen 3B (som også har boliger i andre kommuner), som råder over et samlet areal på 656.704 kvadratmeter svarende til en offentlig ejendomsvurdering på 2.958.790.299 kroner (markedsværdien vil nok være højere, red.). Først på 5. pladsen kommer haveforeningen Islegaard og på en 8. og 9. plads begynder nogle af de private ejendomsudviklere at dukke op, der har købt sig ind i Marielundkvarteret, som især er dér, hvor der bliver bygget nyt i Herlev.

Tal fra Landsbyggefonden fra i år bekræfter tendensen. Her fremgår det, at 52,8 procent af Herlevs boligmasse er almene boliger, hvor størstedelen af dem (godt 3.000) er bygget i 1950'erne og 1970'erne (knap 3.000). I den første periode kaldet 'Barnevognenes by' (cirka 1945-1965) lagde man ifølge leder af lokalarkivet, Darius Monfared, fundamentet til velfærdskommunen Herlev med skoler og daginstitutioner, mens man i den anden periode kaldet 'Kranernes by' (1965-1980) byggede oven på med sportshaller, bibliotek, bycenter, rådhus med mere. I den første periode var det almene byggeri karakteriseret af mursten, mens man inspireret af USA i den anden periode indførte det industrialiserede og præfabrikerede element- og modulbyggeri, som var billigere og hurtigere at opføre. Eksempler på første periode er boligerne i bymidten bygget i røde og gule mursten over for blandt andet Lille Birkholm fra anden periode.

Nr. på listen efter areal	Selskaber	Areal i m2	Off. værdi kr.	Antal ejendomme
1	Boligforeningen 3B	656.704	2.958.790.299	40
2	Herlev almennyttige Boligselskab	349.289	1.776.500.000	27
3	HERLEV BOLIGSELSKAB	261.097	1.303.307.000	18
4	SAMVIRKENDE BOLIGSELSKABER	191.903	270.500.000	2
5	H/F Islegård*	101.155	6.363.253	2
6	Handels- og byggefirma Christian Østen ApS	86.853	2.650.000	1
7	Boligselskabet AKB-Herlev	84.142	328.799.998	13
8	Wihlborgs A/S	62.872	279.600.000	12
9	Erik Linde Erhvervsejendomme ApS	59.467	121.509.500	3
10	HOFOR Spildevand Herlev A/S	56.942	39.965.000	9
19	Boligselskabet Sortemosen	25.940	226.000.000	2
122	Boligselskabet DVB, København	3.859	26.169.000	5
229	JB Boligselskab	793	4.152.000	1
I alt for boligselskaberne:		1.573.727	6.894.218.000	108

*Privat/off. selskaber sat i kursiv. Kilde: Gravercentret

Bygges færre almene boliger

Men én ting er, at det almene stadig fylder i Herlev og på vestegnen generelt, fordi der blev bygget meget engang som følge af den store boligmangel efter 2. verdenskrig. En anden er, hvad status er på det almene boligbyggeri i dag, hvor byggeriet i Herlev i høj grad er præget af de private udviklere som nævnt? Bliver udsigten til nyt alment boligbyggeri truet af de mange private bejlere til byggemarkedet?

»Truet er så meget sagt, men vi er gået fra, at man bygger mange almene boliger omkring 10.000 om året i storhedstiden, til at det i start 1990’erne falder markant og siden har ligget på samme niveau siden - omkring 1.000 til 2.000 nye om året på landsplan,« siger Lasse Kjeldsen, chefanalytiker og ekspert i bolig og fysisk planlægning fra VIVE (Det Nationale Forsknings- og Analysecenter for Velfærd).

vi er gået fra, at man bygger mange almene boliger omkring 10.000 om året i storhedstiden, til at det i start 1990’erne falder markant

Han forklarer, at byggetakten altså er faldet markant, og at væksten, som det kan ses i Herlev, er sket i det private i stedet. Derudover er der også andre ting, som udfordrer det almene. For eksempel 'Ghettoloven' fra 2018, som blandt andet har betydet færre almene boliger i form af nedrivning eller omdannelse for at komme de socialt belastede kvarterer til livs. Dertil kommer, at det også er blevet dyrere at bygge, hvilket går ud over den statsstøtte som et alment boligbyggeri kan få. Skal man bygge alment, er der nemlig fastsat et loft over kvadratmeterprisen, og hvis det overskrides, kan man groft sagt ikke få støtte og dermed ikke bygge. Og det er tilfældet nogle steder - især i København på grund af de høje grund- og materialepriser, lyder det.

Ikke truet - endnu

Også Hans Thor Andersen, der er forskningschef ved Institut for byggeri, by og miljø (Build) på Aalborg Universitet, tror ikke, at det almene boligbyggeri er truet i dag, men det kan komme.

»Jeg tror egentlig ikke, at det almene er i defensiven, fordi det giver en garanti for at sikre, at folk med almindelig indkomst kan få en god bolig, som de kan betale. Der er også en diskussion i gang i EU pt. om, hvordan man sikrer 'affordability' (at folk har råd, red.) på boligmarkedet, fordi priserne på privat udlejning og ejerboliger stiger. Tidligere var København en by med uuddannede og langtidsledige. Dem er der ikke længere plads til, og hvis Herlev kunne starte forfra, så ville der på kort tid også her være meget dyrt byggeri,« vurderer han.

LÆS OGSÅ: Strid om skel - byggefirma vil indtage kolonihave

»Så den almene boligmodel er ikke truet i dag, men alting kan ændres, det er den politiske vilje, der afgør det,« siger han og bemærker, at en stor del af det danske boligmarked (knap 20 procent) stadig er alment, og på vestegnen er det over 50 procent.

Det skyldes en stor udflytning fra Københavns slumkvarterer i efterkrigstiden, hvor også byplanlægningen med Fingerplanen, S-togslinjerne og motorveje banede vejen for alment byggeri i forstæderne.

»Det gør også, at der her er politisk grund til at lade de almene boliger blive,« siger forskningschefen og tilføjer, at det almene udmærker sig ved at være nonprofit. Det vil sige, at huslejen bestemmes af, hvad det koster at betale boligafdelingens lån og drift modsat huslejen i det private, der er markedsreguleret og i princippet derfor kan fortsætte med at stige, så længe nogen vil betale.

Nr. på listen efter værdi	Selskaber	Off. værdi kr.	Areal i m2	Antal ejendomme
1	Boligforeningen 3B	2.958.790.299	656.704	40
2	Herlev almennyttige Boligselskab	1.776.500.000	349.289	27
3	HERLEV BOLIGSELSKAB	1.303.307.000	261.097	18
4	Herlev - Big Shopping PropCo ApS	652.000.000	Ikke opgjort	-
5	EJENDOMSSELSKABET MILEPARKEN 38 ApS	450.891.000	Ikke opgjort	9
6	AREF DK1	392.722.000	Ikke opgjort	235
7	Kvarteret Hørkæret A/S (Wihlborgs A/S)	358.000.000	49.300	3
8	Boligselskabet AKB-Herlev	328.799.998	84.142	13
9	WIHLBORGS A/S	279.600.000	62.872	12
10	SAMVIRKENDE BOLIGSELSKABER	270.500.000	191903	2

*Privat/off. selskaber sat i kursiv. Kilde: Gravercentret

Den blandede by i krise?

Både Hans Thor Andersen og Lasse Kjeldsen er enige om, at den almene boligmodel, som ikke er blevet synderligt fornyet i mange år, har brug for en overhaling, hvis det også i fremtiden skal give mening at bygge alment. For eksempel kunne man overveje at hæve loftet på den kvadratmeterpris, der bestemmer, hvornår byggeriet kan få statsstøtte, lyder et forslag, der har været fremme.

»Kommunen skal garantere for lånet, men det kræver, at man kan holde sig inden for det maks.-beløb, det må koste. Derfor foreslår nogle, at man hæver beløbet og betaler af over en længere tidshorisont,« forklarer Lasse Kjeldsen.

Man kan også ændre på lovgivningen, men ikke som man gjorde med 'Ghettoloven' eller parallelsamfundspakken fra 2018, hvor en række politiske indgreb skulle reducere antal almene familieboliger i udsatte boligområder. I en kronik i Altinget skriver Hans Thor Andersen sammen med en række andre forskere, at indgrebene har gjort det sværere for udsatte at få almene boliger og dermed skabt en risiko for øget social ulighed.

den almene boligmodel er ikke truet i dag, men alting kan ændres, det er den politiske vilje, der afgør det

»Københavns Kommune har kæmpet i 20 år for at få en blandet boligbebyggelse. Tidligere var det svært at skaffe investorer til at bygge privat, men nu er det blevet så dyrt, at pædagoger, skolelærere og andre ikke har råd til at bo der. Og det breder sig som ringe i vandet, så de kvarterer, der for 20 år siden var billige såsom Utterslev, Søborg og Herlev er ved at komme godt op i pris, og hvem kan finansiere det,« spørger Hans Thor Andersen, der også henviser til, at det stigende antal folkepensionister kan få svært ved at betale en bolig i hovedstadsområdet.

Lasse Kjeldsen har også set skriften på væggen.

»I Danmark vil vi gerne have blandede byer, hvor alle indkomster kan bo. Vi synes, det er godt for vores arbejdsmarked og sammenhængskraft i samfundet, at der for eksempel også er plads til pædagogmedhjælpere og lærere i København. Så udfordringen ved det skæve boligmarked er, at vi får en opdelt befolkning,« siger han og påpeger, at det derfor handler om at finde løsninger på, hvordan man fremtidssikrer den blandede by, og heri spiller de almene boliger stadig en stor rolle.

Artiklen fortsætter under billedet.

Herlev har det hele

Det er Herlevs borgmester, Marco Damgaard (S), selvsagt enig i. Faktisk mener han, at Herlev afspejler den blandede by ret godt.

»Vi er jo sådan en fantastisk by, fordi vi har hele sammensætningen, de almene boliger, de private lejeboliger, de store villaer, så vi har en fantastisk mangfoldighed her. Så har vi fået en udfordring, når vi er begyndt at udvikle de sidste 10 år, at meget af det, der er bygget, er privat leje, og det kan vi ikke blive ved med. Vi er nødt til at bygge almene boliger, så vi holder fast i den høje andel af dem, men vi har også brug for greb til at bygge ejerboliger,« forklarer borgmesteren.

Vi er nødt til at bygge almene boliger, så vi holder fast i den høje andel af dem, men vi har også brug for greb til at bygge ejerboliger

Han nævner, at det kunne være at kræve, at en procentdel af de private byggerier bliver ejerboliger lige så vel, som kommunerne kan stille krav om, at 25 procent af nye boligbyggerier skal være almene. Noget som dog kun er blevet benyttet i begrænset omfang ifølge Hans Thor Andersens kronik.

»Al stategi viser, at hvis du køber, så bliver du boende i længere tid, og vi har brug for nogen, der investerer i vores byliv og ikke bare er på gennemfart,« understreger borgmesteren, der altså mener, det både er vigtigt at prioritere det almene og ejerboligerne.

I den forbindelse kan nævnes, at en enig kommunalbestyrelse for nylig har truffet beslutning om, at Herlevs nye plejecenter skal bygges efter en almen boligmodel.

---

FAKTA: Herlev og det almene

· 52,8 procent af Herlevs boligmasse er almene boliger. Herlev ligger på en 4. plads kun overgået af Ballerup, Albertslund og Brøndby (56,9 procent) som nr. ét. På landsplan er det 19,8 procent (kilde: Landsbyggefonden, jan. 2025).

· Herlev har i 2025 7.888 almene boliger lig med 652 pr. km2. Dermed ligger Herlev nr. 4 kun overgået af Rødovre, København og Frederiksberg (690) (kilde: Danmarks Statistik).

· Den almene boligmasse udgør cirka 16 procent af Herlevs samlede areal på 12.100.000 m2. Til sammenligning har kommunen 21,9 procent lig med 2.647.252 m2.

· I 1950'erne, hvor der blev bygget flest almene boliger i Herlev, som dengang blev kaldt 'Barnevognenes by', blev der bygget 3.076, hvilket placerer Herlev på en 10. plads over kommuner med flest. Aarhus ligger nr. ét med 6.835.

· I 1970'erne, Herlevs anden velfærdsperiode, hvor Herlev blev kaldt 'Kranernes by', blev der bygget 2.957 almene boliger i Herlev, hvilket placerer Herlev på en 7. plads på landsplan. Igen er Aarhus nr. ét med 9.324.

· I dag ligger Herlev på en 19. plads med sine 7.888 almene boliger, mens Kbh. er nr. ét med i alt 62.436 (kilde: Danmarks Statistik).