Ekspert: Derfor bliver der stadig bygget (så meget) i Herlev

Nogle herlevborgere har udtrykt, at der bliver bygget for meget i Herlev, mens andre hilser nybyggerierne velkomne. Uanset holdning viser kommunens udvalgsdagsordener, at der er flere boligprojekter på vej udover de igangværende (se nederst). Men hvorfor egentlig bygge i en krisetid, og hvad er behovet?

Det kan direktør i Boligøkonomisk Videncenter under Realdania, Curt Liliegreen, svare på.

»Der er slet ikke byggeri nok til efterspørgslen. Stigningen skyldes, at den danske befolkning vokser mest i Region Hovedstaden, og så er der en del især landkommuner, hvor befolkningstallet falder,« fortæller han og tilføjer, at byggeaktiviteten især foregår langs med Fingerplanen.  Det vil sige langs S-togsnettet ud mod Herlev, Glostrup, Rødovre og mod vest til Trekroner og syd til Køge.

SE: Frem mod 2045 vil Herlevs befolkning stige med 2.000

»Dér ser vi byggeprojekter, fordi befolkningstallet er steget markant, så byggeriet kan ikke følge med. Da vi blev ramt af Finanskrisen, stoppede nybyggeriet, og så startede statsgældskrisen, så dér byggede vi heller ikke noget. Det skal indhentes, og nu frem til at byggeriet blev ramt af stigende priser, har vi bygget igen, men boligefterspørgslen vil stadig være der, og betalingsevnen er der også,« forklarer han og tilføjer, at nettoindvandringen til de nævnte områder også er steget.

En af årsagerne til stigningen specielt i hovestadsområdet er en højere andel af singler, og de efterspørger i sagens natur flere boliger end par, påpeger direktøren.

Derudover bor par ifølge ham hyppigere som ejere, mens singler typisk er lejere, og netop lejeboliger er i høj kurs i denne tid, uddyber han og tilføjer, at de mange ældre, som sælger deres bolig for at flytte i lejlighed også er en del af forklaringen.

Flest lejeboliger

En anden forklaring på de mange lejeboliger er:

»Når der er krise, får folk sværere ved at få ja til at låne, så nogle af dem, der vil købe, lejer i stedet for. Det betyder, at huslejen kan gå op. Det ser vi i USA lige nu, hvor huslejen sætter rekord. Folk er bange for at købe en ejerbolig, for hvad nu hvis den falder i pris,« forklarer Curt Liliegreen og fortsætter:

»Det er klart, at det er dyrt og betyder også, at nogle unge er tvunget til at bo sammen. Det kan også betyde, at man bor i mindre lejligheder, og at dem, der for eksempel ikke har råd til Nordhavn, flytter måske til Herlev,« lyder det.

Der er slet ikke byggeri nok til efterspørgslen. Stigningen skyldes, at den danske befolkning vokser mest i Region Hovedstaden, og så er der en del især landkommuner, hvor befolkningstallet falder

Derfor er tendensen altså nu, at der fortrinsvis bliver bygget lejeboliger, hvor det før var parcelhuse, der blev bygget mange af.

»Det vi ser nu er en fortsættelse af en klar tendens, hvor den private udlejning fylder mere og mere. Parcelhuse fylder ikke mere, de er steget til knap 7.000 om året, men det er ikke meget. Det, der fylder, er etageejendomme og privat udlejning. Efterspørgslen har forandret sig og er drejet ind mod de store byer som København, Århus, Vejle, Horsens, Aalborg og  Odense. Det er ikke så meget ude i omegnskommunerne langt fra hovedstaden, men mere i centrum af de store byer og i de nære omegnskommuner. Dér ser vi etageejendomme bygget af private investorer, ikke almene boliger bygget af kommunerne. De var store i firserne, men nu har kommunerne ikke lyst til at bygge så meget, for så skal de skyde grundkapital ind og finde byggegrunde, som egner sig til almene projekter, og så er de underkastet nogle rammer for, hvor meget en kvadratmeter må koste, og de forhold kvæler de almene boliger,« vurderer Curt Liliegreen.

For dyrt at stoppe op

Men hvorfor bygger de private investorer i en krisetid, og hvorfor fortsætter de med at bygge?

»Det er sikkert og langsigtet. Folk skal have et sted at bo, hvis de bare kan finde den rigtige beliggenhed. Sådan et land som Danmark og de andre skandinaviske lande, vil man gerne investere i, det er et attraktivt marked at gå ind i,« forklarer han og understreger, at der også er gode grunde til, at man ikke bare kan stoppe igangværende byggerier som for eksempel i Herlev.

»De kan altså ikke bare sige stop, fordi der er en invasion i Ukraine. Når først råhuset står der, så er løbet kørt, og så må man skynde sig at blive færdig,« lyder det, men han tilføjer også, at der på grund af krisen og den følgende materialemangel samt stigende energipriser nok ryger nogle projekter.

Men dem, der er sat i gang, dem, vil man forsøge at færdiggøre.

De kan altså ikke bare sige stop, fordi der er en invasion i Ukraine. Når først råhuset står der, så er løbet kørt, og så må man skynde sig at blive færdig

»Når du opfører etageejendomme er der en lang opførelses-tid. Der er en arkitekt og en rådgiver inde over, og selve udvikling-, projekterings- og byggeperioden foregår over et par år. Så når du er gået i jorden, er det dyrere at holde op end at gennemføre, for man har indgået kontrakter, og så er man nødt til at fortsætte,« forklarer han.

»Og hvis der slet ikke bliver bygget noget, så går det i stå, og det er med til at presse huslejen endnu højere op,« påpeger han.

Så på den ene side kan krisen sætte nogle projekter i stå, men der er også et stort ønske om at få dem færdige. Og når det er sagt, er der som nævnt også et behov.

Artiklen fortsætter under billedet.

Måske back to normal om to år

»Så det, der påvirker, om du vil bygge, er, om du kan få styr på byggeomkostningerne. Materialerne stiger mere end den almindelige inflation, og der kan også komme mangler. Da Ukraine-krigen brød ud, opstod der for eksempel mangel på stål, og der er også et problem med træ, fordi Rusland er storeksportør af træ og ikke vil eksportere rundtømmer. Så der kan opstå problemer omkring de essentielle byggevarer, og det giver usikkerhed omkring byggeriet, fordi det bliver dyrere at bygge,« forklarer Curt Liliegreen.

Men med al den usikkerhed, hvorfor så overhovedet sætte ‘nye skibe i søen’, som det er tilfældet i Herlev Kommune, hvor man planlægger endnu flere boligbyggerier?

»Det tager lang tid at bygge, og sådan en boligejendom står i 100 år, så tidshorisonten er lang. Jeg har set projekter, der tog 10 år. Der er mange hensyn at tage, og vi ved ikke, hvordan det går med markedet. Måske er krigen overstået om et år, og allerede nu falder energipriser igen. Derudover er markedsforventningerne lige nu, at inflationen falder igen i 2024, men man kan tage fejl. Men hvis det er rigtigt, så er vi tilbage til det mere normale om to år, og de projekter, som Herlev Kommune har sat i gang, er ikke færdige om to år. Derfor vil jeg tro, at der er nogen, der har is i maven, men de vil næppe sige ‘go’, før de er sikre på, hvad byggepriserne bliver,« vurderer byggeeksperten og understreger, at vi i Danmark ikke har været i sådan en situation i 40 år.

Konkurrence om borgernes gunst

Alligevel er det ifølge ham ikke irrationelt, at kommunen behandler nye byggesager.

»Fordi Herlev ligger godt, og jo mere centralt, jo bedre, og snart kommer letbanen, så det er nok det, man spekulerer i. Den kan også være anledning til et stort løft, og udviklingen i København smitter af, så hvis priserne stiger, vil Herlev, Gladsaxe, Rødovre, Hvidovre og andre også se høje priser fra København, der skyller ud over dem i bølger,« pointerer han.

Og så er der også en konkurrencesituation kommunerne imellem.

Generelt vil man jo gerne tiltrække børnefamilier. Det er dem, man slås om, og det er også en strid mellem København og omegn. Så der er en konkurrence i gang om borgerne

»Kommuner og investorer spekulerer i befolkningsvækst, så der er en konkurrencesituation. Det vil sige, hvis Herlev bygger først, så kommer folk til Herlev og så videre. Derfor er der også en vis konkurrence imellem kommunerne en gang imellem. De vil som udgangspunkt gerne have flere borgere. Når de får nye ind, påvirker det også gennemsnitsalderen, så den på sigt ikke bliver så høj som ude i landkommunerne. Det betyder også, at de (forstadskommunerne, red.) ikke sidder tilbage med et mindre skattegrundlag, fordi der er flere ikke-erhvervsaktive. Generelt vil man jo gerne tiltrække børnefamilier. Det er dem, man slås om, og det er også en strid mellem København og omegn. Så der er en konkurrence i gang om borgerne. Det ser de nok som en af deres fineste opgaver at gå ud med, så derfor vil de gerne bygge boliger, som kan tiltrække nye, som kan give vækst til fordel for detailhandlen og kommunekassen generelt,« forklarer Curt Liliegreen.

 

LÆS OGSÅ: DI: Byggeprognose forår 2022

 

Planer/idéer/projekter (mulighed for boligbyggerier) under udarbejdelse

Lokalplan 124: Udvikling af Bangs Torv med etageboliger, detailhandel og erhverv.

Lokalplan 134: Udvikling af ejendommene Marielundvej 48-50 med boliger og erhverv.

Lokalplan 135: Udvikling af ejendommene Hørkær 1-3 og Hørkær 5 med boliger og en mindre del erhverv.

Lokalplan 129: Udvikling af boliger og erhverv på Lyskær 7.

Udvikling (og udbud) af rådhusgrunden på Herlev Bygade 90 til boliger.

Forundersøgelse af mulighederne for at udvikle området omkring Herlev Hallerne til fornyelse og modernisering af idrætsfaciliteter og udvikling af boliger.

Færdige lokalplaner til boligbyggerier

Lokalplan 126: Udvikling af Herlev plejecenter og boliger (Hammergården) på Krogestykket 33.

Lokalplan 121: Boliger og erhverv på Hørkær og Vasekær.

Lokalplan 103: Hørkær Have, udvikling af boliger på Hørkær 7-9.

Færdige/igangværende nye store boligbyggerier

Den grønne fatning

Frimærket

Lyskilden

Bymidten